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本文主要对司法实践中的小产权房合同效力、小产权房抵押、离婚时小产权房的处理等主要情况进行了分类，并总结了法院对这些情况的判决意见，帮助您对法院在审理小产权房纠纷案件中的判决规则有更清晰的认识。

第一，小产权房买卖合同的效力

1.本集体组织成员之间的小产权房买卖合同一般被认定有效。

法律规定:

(1)宪法第十条规定:城市土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；而且宅基地，自留地，自留山也是集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

(2)《国务院办公厅有关加强土地流转管理禁止炒卖土地的通知》(国办发(1999)39号)第二条规定:加强农民集体土地流转管理，禁止非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；农民的房屋不得向城镇居民出售，不得允许城镇居民占用农民集体土地建房。对违法建设和购买的房屋，有关部门不得发放土地使用证和房产证。

(3)《国务院办公厅有关严格执行农村集体建设用地法律政策的通知》(国办发(2007)71号)规定，农村宅基地只能划拨给本村村民使用，城镇居民不得购买农村宅基地、农民住宅或“小产权房”。

律师解释:

依据上述法律规定，可以看出，我国法律明文规定，农村房屋，即所谓的小产权房，只能分配给本村村民，禁止向城镇居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流通和出售。依据私法原则，法律可以不禁止。我们的法律法规并没有禁止在本集体成员之间出售小产权房。因此，只要同一集体的成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同的意思表示真实，不违反法律规定或者社会公共利益，小产权房买卖合同一般被认定为有效。

2.集体与集体组织其他成员之间的小产权房买卖合同，一般认定无效。

案例索引

江西省赣州市中级人民法院(2013)赣法民字第264号民事判决书

案情简介:

原告钟某系崇义县XX镇XX角村(现变更为崇义县XX镇XX新村)村民，被告尹某系崇义县XX乡XX村村民。2010年2月14日，原告与被告签订房屋买卖协议，约定原告将位于号新建的砖混结构、带柴棚的三层房屋出售。被告崇义县XX镇XX新村XX号。依据协议约定，原告负责办理国有土地所有权证和国有土地使用权证等。，被告因未取得第二证，未向原告支付购房尾款。被告购买的房屋自装修后一直居住。双方发生争执后，他们对簿公堂。

裁判要点:

(一审法院)农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与所有权人的特定身份挂钩。非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告与被告签订的房屋买卖协议的标的物不仅是房屋，还有相应的集体土地宅基地使用权。原告与被告签订的房屋买卖协议违反了我国相关法律法规的强制性规定，应认定为无效协议。(二审法院)宅基地使用权的主体是特定农村集体经济组织的农村居民。上诉人尹某户籍虽为农村户口，但系崇义县XX乡XX村村民，非崇义县XX镇XX村集体经济组织成员。其不具备使用XX镇XX村宅基地的资格，双方签订的房屋买卖协议属于集体土地上的房屋买卖行为，未取得XX镇XX村的同意，故上诉人尹某与被上诉人钟某签订的房屋买卖协议无效。

类似案例:

江西省赣州市中级人民法院(2014)赣法民字第254号民事判决书；江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书(2014)西桃民初字第1018号。

3.集体组织成员与城镇居民之间的小产权房买卖合同一般认定无效。

案例索引

江西省南昌市中级人民法院(2015)第91号洪敏三中字民事判决书

案情简介:

2002年，南昌经济技术开发区工委、管委会决定对夏洛村XX自然村进行拆迁。原告王自建的农房属于拆迁范围。2002年1月16日，夏洛村委会与王某签订了《夏洛XX自然村农村房屋拆迁补偿协议》，约定了拆迁补偿金额。2003年9月底，原告王某取得新村X区XX号村委会拆迁安置房一套。2005年7月1日，原告王某(作为甲方)与被告黄某(作为乙方，城镇居民)签订协议，约定由乙方认购甲方所有的位于新村X区XX的拆迁安置房一套。之后我告知法院要求被告返还上述小产权房。

裁判要点:

(一审法院)农村土地属于农民集体所有，法律规定属于国家所有的除外。本案争议的拆迁安置房附属土地属于农村集体土地。依据《国务院办公厅有关严格执行农村集体建设用地法律政策的通知》规定“农村宅基地只能分配给本村村民，城镇居民不得取得农村宅基地、农民住宅或小产权房”，宅基地、农民住宅或小产权房只能在同一农村集体经济组织成员之间流转。城镇居民在农村购买农民住宅不受法律保护，这种买卖行为一般无效。(二审法院)王与黄签订的房屋认购协议无效，因其违反了《国务院办公厅有关严格执行农村集体建设用地法律政策的通知》中“农村宅基地只能划拨给本村村民，城镇居民不得购买农村宅基地、农民住宅和小产权房”的规定。

特殊情况

城镇居民签订小产权房买卖合同后取得本集体组织的户口，经有关部门批准，一般认定房屋买卖合同有效。

案情简介:

本案当事人马原是城镇居民。1989年，马与签订房屋买卖合同，将位于北京市海淀区XX乡XX河的农村房屋以21000元出售给马。双方买卖行为发生后，马向有关部门缴纳了相应的税费，取得了相应的审批，并于1996年取得了北京市房地产管理局颁发的《房屋所有权证》。此后，2005年，马将户口迁入争议房屋。但陈某认为，依据我国法律规定，农村宅基地不能出售给城镇居民，双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律。故于2007年起诉至一审法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并要求马腾退房屋。

裁判要点:

(一审法院)因争议房屋的宅基地归当地农村集体所有，马是城镇居民购买的农村房屋。虽然当时双方都愿意签订买卖合同，且马购买至今已在院内增建房屋，但当地房屋的买卖必然涉及土地使用人的变更，因此不能排除该房屋的买卖违反了法律的性质。法院判决双方于1989年签订的买卖合同无效，马在判决生效后一个月内退场争房。(二审法院)依据我国法律规定，农村宅基地所有权属于农民集体所有，在行使宅基地收益权和处分权时，应当严格限制宅基地使用权。在此前提下，城镇居民购买农村房屋一般应认定无效。但在处理具体案件时，要依据个案的不同情况综合判断。本案中，马作为城镇居民与签订的房屋买卖合同是经历海淀镇政府批准的。此后，马取得了该房屋的产权证，并于2005年迁入了户口。十余年来，马实际居住在该争议房屋内，并与该房屋形成了稳定的占有关系。有鉴于此，综合本案当时的历史背景，从维护现有房屋权属关系的角度出发，确认马与签订的买卖合同有效是适当的。据此，二审法院作出撤销原判、驳回陈某诉讼请求的终审判决。

4.小产权房买卖合同被认定无效后的处理规则。

法律规定:

(1)《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失。双方都有过错的，应当承担相应的责任。

(2)2006年9月14日，北京市高级人民法院发布《有关农村私有房屋买卖合同效力认定及案件处理原则的问题》，明确提出合同无效的原因，出卖人负主要责任，买受人负次要责任；在处理无效合同时，应充分考虑两个因素:卖方因土地增值、拆迁补偿而获得的收益，以及买方因房屋现值与原买卖价格的差额而遭受的损失，以平衡买卖双方的利益，避免无效合同带来的利益失衡。

(3)海南省高级人民法院2011年发布的《有关处理商品房买卖合同纠纷的指导意见》规定，城镇居民与他人签订的农村集体土地上建设的小产权房买卖合同无效，由此造成的损失由双方按过错责任分担。

(4)山东省高级人民法院在2011年11月30日发布的《山东省民事审判工作会议纪要》中也明确提出:对于在集体所有土地上开发的小产权房买卖所产生的纠纷，应当严格执行国家的公共政策和诚实信用的交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，通过出卖人的缔约过失责任避免当事人之间利益失衡。

(5)2013年4月，北京市高级人民法院梳理《当前民事审判中需要注意的若干法律适用问题》，再次明确在确定买受人损失赔偿时，房屋纠纷后房屋已经处于拆迁过程中的，可以参照拆迁过程中的评估结果确定房屋置换价格和区位补偿；尚未进入拆迁程序的，可以委托鉴定确定房屋置换价格和区位补偿。

相关案例:

江西省赣州市中级人民法院(2014)赣中民一终字第204号民事判决书；江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书(2014)西桃民初字第1018号。

5.上海市小产权房纠纷特别规定

相关规定:

《上海审判实务》2008年第1期

(一)本乡范围内农村经济组织成员之间的农村房屋买卖，应当认定房屋买卖合同有效；

(二)向乡外人员出售房屋，取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效；

(三)未经有关组织和部门批准，将房屋出售给乡外人员，未实际履行合同或者购买人未实际居住而使用房屋的，合同无效；

(4)未经有关组织和部门批准将房屋出售给乡外人员的，合同实际履行且购房人已实际居住使用该房屋的，暂不对合同效力表态，认可购房人对该房屋的现状及继续占有、居住、使用该房屋的权利。

二、小产权房未经抵押登记，法院不予支持。

案例索引(1)

江西省新余市渝水区人民法院(2014)渝民子楚第02388号民事判决书

案情简介:

2012年7月23日，原告与第一被告签订借款合同，合同约定第一被告向原告借款70万元，第二、三、四被告也与原告签订承诺书，承诺四被告以其集体土地使用权证抵押(注意这些抵押担保未依法登记)。2012年7月24日，原告准予第一被告借款70万元。当前借款期限已过，但第一被告仅偿还了部分借款，尚有51.35万元未还。经多次催促，原告起诉至法院，要求第一被告偿还借款，原告对第二、第三、第四被告的房屋享有优先抵押权。

裁判要点:

依据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。由于四被告的这些抵押担保尚未依法登记，原告与四被告之间的抵押合同尚未生效，对善意第三人不具有约束力。原告主张抵押财产优先受偿权不符合法律规定，本院不予支持。

案例索引(2)

江西省鹰潭市月湖区人民法院民事判决书(2014)一960号

案情简介:

童XX和朱XX是夫妻。2013年8月，被告童XX向原告借款人民币60万元。2013年8月22日，原告将借款转入被告童XX的银行账户。2014年9月3日，原告与被告童XX签订抵押合同，约定被告童XX以位于贵溪市XX镇XX村委会XX村民小组的四层半钢结构房屋(2007年9月14日《干植村建字《村民建房许可证》)作为抵押给原告等。该房屋原、被告XX未办理抵押登记。因被告童XX自2014年8月22日至今未支付原告利息，故原审告知本院，请求对该房屋享有优先受偿权。

裁判要点:

对于抵押合同约定的房屋，原告要求优先受偿。因为法律规定建筑物抵押应当登记，抵押权于登记时成立。本案中，原告与被告童XX签订了抵押合同，但未办理抵押登记，抵押权未成立。故本诉讼请求本院不予支持。

第三，离婚时小产权房的处理

1.法院会对集体自建或购买的小产权房使用权作出裁决。

案例索引

江西省全南县人民法院(2014)民一初字第91号民事判决书

案情简介:

原告钟与被告郭于2007年经人介绍认识，于2008年1月28日在全南县民政局登记结婚。婚后原告在广东工作，被告在全南工作，夫妻感情一般。2009年1月4日，他们生下男孩钟某某。之后原告与被告因家庭琐事经常发生矛盾，原告起诉至法院要求离婚。另外，2006年，原告在全南县车站西路水口附近原告哥哥家二楼增建一套房，无房产证。它在2008年进行了翻修。

裁判要点:

位于全南县老车站水口尾的自建房套房建在原告哥哥的房屋上，未取得相关法律审批手续，难以认定为合法财产。因此，在有关部门对该房屋作出结论之前，该房屋应由原告占有使用。但该房屋是婚后双方共同出资装修的，现被告仍居住在该房屋内。离婚后，被告将无处居住，故原告应给予被告相应的经济资助。

相关案例:江西省南昌市西湖区人民法院(2014)西绍民初字第95号民事判决书。

2.对于购买非集体所有的小产权房或尊重夫妻约定的，法院通常不予处理。

案例索引(1)

江西省赣县人民法院(2014)赣民一初字第531号民事判决书

案情简介:

原告肖XX与被告迟XX于1997年8月确立恋爱关系。双方于1998年8月10日在赣县XX乡人民政府登记结婚。2011年10月起，被告迟XX与原告小XX因感情不和分居。2010年9月，原告、被告在章贡区X镇X村XX组XX坑购买小产权房一套。原告以感情破裂为由起诉至我院要求离婚，并要求分割小产权房。

裁判要点:

有关双方争议的小产权房分割问题，因双方均未提供房屋产权证，本院认为证据不足，不予支持。原、被告可以等证据充分后再另案处理。

案例索引(2)

南昌市西湖区人民法院(2014)西绍民初字第95号民事判决书

案情简介:

被告与原告于1997年7月经人介绍认识，并于1997年8月6日登记结婚。2007年，双方分别在南昌青山湖区和南昌东部工业区各买了一套房子(小产权房)。由于原告与被告性格差异，双方经常为生活琐事争吵，长期分居。故原告以夫妻关系彻底破裂为由，诉至法院要求与被告离婚并分割小产权房。庭审中，双方就涉案房产达成价格协议:位于南昌东部工业区的房产价格为28万元。

裁判要点:

位于南昌东部工业区，房产为小产权房。本院不宜分割所有权，只规定使用权。判决位于南昌东部工业区的房产归原告邹某所有。

3.离婚时未取得小产权的产权证，法院一般不予处理。

案例索引

山东省济南市中级人民法院(2015)嵇绍钟敏字第83号民事判决书

案情简介:

原、被告于1999年经人介绍认识，于1999年11月4日登记结婚。婚后，他们生了一个女儿。2015年，原告以夫妻共同财产位于济南市天桥区为由，因双方婚前缺乏了解和沟通，婚后缺乏关爱，向法院提起离婚诉讼。庭审中，被告称不知道该房屋产权是否已登记，但该房屋产权未登记在其名下2。原告认可上述房屋为双方婚后购买，但认为该房屋为小产权房，未对该房屋进行产权登记。

裁判要点:

有关济南天桥区房屋的处理，被告没有证明房屋有产权登记。原告认为该房屋为小产权房，但未进行房屋产权登记。原告和被告都要求居住和使用该房屋。依据最高人民法院《有关适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十一条规定:“双方对离婚时尚未取得所有权或者完全所有权的房屋有争议，协商不成的，人民法院不应判决该房屋的所有权，应依据实际情况决定使用。当事人取得前款规定的房屋完全所有权后，如有争议，可以另行向人民法院提起诉讼。”本案中，上述房屋未进行产权登记，未取得完全所有权。因此，依据上述规定，本案房屋所有权不予处理。由于该房屋现由被告占有使用，且子女与被告共同居住，故在该房屋产权登记前，宜由被告居住使用。房屋产权登记完成后，如有争议，双方可另行主张权利。

温馨提示

法律禁止不同集体组织成员之间出售小产权房。所以，小产权房买卖请慎重！